民法第三百六十六條裁判彙編-免除或限制擔保義務之特約002503

民法第366條規定：

以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

說明：

查民律草案第五百八十四條理由謂瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。

查民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人固當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。而經本院核閱系爭現況說明書所載，被上訴人曾家銘等雖於該說明書第5.項「建物目前是否有滲漏水情形」，勾選「否」，且未告知上訴人於出賣系爭房地前，有僱請訴外人林永泰修繕系爭房屋等情；惟於被上訴人曾家銘等將系爭房屋交付上訴人後，上訴人即與被上訴人曾家銘等另就有關系爭房屋之瑕疵責任逐一堪查釐清（包括依法各應負責之項目：1樓客廳及2樓前房間﹝壁癌﹞漏水、2樓天花板發黑、外牆壁是否刷防水漆、3樓鋁窗、頂樓水塔防水層破裂及馬桶沖水等與範圍），及對此應如何解決、賠償等所有善後事宜，共同協議達成和解，並由上訴人簽具系爭同意書，表示免除被上訴人曾家銘等之後就系爭房屋之瑕疵擔保責任，已如前述；再參諸民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，即當事人得以特約免除、限制或加重之；基於「契約自由」原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約並均受此之拘束；易言之，縱被上訴人曾家銘等於簽定系爭買賣契約時，有未告知滲漏水之情事，惟上訴人既同意免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任，且簽具系爭同意書前，兩造已就系爭房屋全部而為勘查並就顯示瑕疵達成和解；則揆諸前揭說明，上訴人復依民法第360條後段規定請求損害賠償，於法尚屬無據。至上訴人主張被上訴人曾家銘等日常居家使用長達數十年，必定知悉有漏水情事，不可能不知；且渠等於交付系爭房屋前，刻意以壁紙或裝潢遮掩，顯係明知有此瑕疵卻有意隱瞞，故意不告知瑕疵，系爭同意書免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任乃屬無效等語；則為被上訴人曾家銘等堅決否認，且如前所述，被上訴人曾家銘等於委託出售系爭房地前，即先僱用訴外人林永泰進行系爭房屋之防水等修繕工程，並已施作完工；則被上訴人曾家銘等於簽訂系爭買賣契約時，在附件即系爭現況說明書第5.項勾選系爭房屋目前無滲漏水情形，應認尚無違一般常情及經驗法則，亦即被上訴人曾家銘等當時主觀上應無隱瞞之意，而客觀上亦無「故意不告知」之情形及必要。又按「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」民法第366條固定有明文；惟該條規定乃係為買受人之利益而設，是以有免除義務或加以限制之特約時，當然有效；然為避免買受人不知瑕疵之情事，而出賣人又故意不告知物之瑕疵，因有違交易上之誠實及信用，縱有免除或限制特約，仍應認為無效，此本條所由設也。依此，經本院核閱系爭買賣契約所載，本件上訴人與被上訴人曾家銘等於該契約並未以特約免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任，而係於交付系爭房屋並經上訴人拆除部分裝潢，渠等再於103年3月15日與被上訴人洪嘉蓮、李維軒及林永泰等共同勘查系爭房屋之瑕疵後，始簽訂系爭同意書，且當時上訴人對系爭房屋有漏水之瑕疵即已知悉，被上訴人曾家銘等亦未加以隱瞞，甚至與之前曾就系爭房屋施作防水工程之林永泰共同檢查系爭房屋漏水狀況及施作解說，衡情尚難認有故意不告知瑕疵及違反誠信原則之情事（臺灣高等法院臺南分院107年度上易字第195號民事判決）。

民法第三百六十六條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」此一條文在我國買賣法體系中，具有極為重要的地位。它一方面承認當事人基於契約自由原則，得以自行配置交易風險，約定免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務；另一方面，又以「出賣人故意不告知瑕疵」作為不可踰越的界線，一旦出賣人違反交易誠信，縱然存在免責或限責之特約，法律仍否定其效力。此種設計，正是在契約自由與誠實信用原則之間，建立一套兼顧效率與正義的制度平衡。

查民律草案第五百八十四條理由即明示，瑕疵擔保義務係因買受人之利益而設，屬補充性規定，故有免除義務或加以限制之特約，原則上當然有效；惟若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違反交易上之誠實及信用，即便存在免除或限制特約，仍應認為無效，此乃本條所由設。可見，第三百六十六條並非否定免責條款本身，而是以誠信作為免責的前提條件，使免責不得成為掩護欺罔行為的工具。

從民法體系觀察，出賣人對買受人負有物之瑕疵擔保責任，係補充當事人意思而設，並非強行規定。民法第三百五十四條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵；第三百五十五條則就買受人知悉或重大過失不知瑕疵時，原則上免除出賣人責任，但於出賣人故意不告知時仍不在此限；第三百五十六條更要求買受人從速檢查並通知瑕疵，否則視為承認。由此可見，立法者在瑕疵擔保制度中，已透過「買受人自我保護義務」與「出賣人誠信義務」構成雙軌結構，而第三百六十六條，正是將出賣人誠信義務推至最高強度的條文。

實務上，法院一貫認為，瑕疵擔保責任並非強行規定，當事人原則上得以特約免除、限制或加重。臺灣高等法院臺南分院一百零七年度上易字第一百九十五號判決，即完整呈現第三百六十六條的運作方式。該案中，出賣人於出售房屋前，曾僱請專業人員進行防水修繕，並於現況說明書中勾選「無滲漏水情形」。房屋交付後，買受人發現仍有漏水等問題，雙方遂共同逐一勘查所有顯示之瑕疵，並就修繕、賠償等善後事宜達成和解，由買受人簽署同意書，明確表示免除出賣人日後就該房屋之瑕疵擔保責任。買受人事後再依民法第三百六十條後段請求損害賠償，法院認為，瑕疵擔保規定屬補充規範，當事人得以特約免除；該同意書係在買受人已知悉瑕疵、並與出賣人充分勘查協商後所為，其意思表示並非在資訊不對稱或遭隱瞞之情形下形成，自應尊重契約自由而認其有效，買受人事後再主張瑕疵擔保責任，於法無據。

該判決尤具意義者，在於其對「故意不告知」要件之具體化。買受人主張，出賣人長期居住該屋，不可能不知漏水，且於交付前以壁紙或裝潢遮掩，顯係明知瑕疵而有意隱瞞，故免責同意書應屬無效。然法院審酌出賣人出售前已施作防水工程，並與專業人員共同檢查，客觀上難認其仍有隱匿之意；且簽署同意書時，買受人已知悉瑕疵，並與出賣人充分協議，衡情並無違反誠信原則之情事，因而否定「故意不告知」之成立。由此可見，第三百六十六條所稱之「故意不告知」，並非僅以事後仍存在瑕疵為斷，而須具體認定出賣人於訂約或免責約定時，是否明知瑕疵存在，仍刻意隱匿，使買受人陷於錯誤。

第三百六十六條的規範核心，在於防止出賣人濫用資訊優勢。於現代交易中，標的物往往具有高度技術性，買受人難以憑外觀即辨識內在瑕疵，免責條款亦常成為標準契約內容。若任由出賣人於明知瑕疵之情形下，以免責條款全面排除責任，則瑕疵擔保制度將淪為具文，買賣風險將不當集中於資訊弱勢之一方。第三百六十六條正是以誠信為界，確保免責僅得建立於資訊對稱與誠實揭露之基礎上。

從體系角度觀察，第三百六十六條與第三百五十五條但書、第三百六十條後段，共同構成一條「誠信防線」。買受人於契約成立時知悉瑕疵，原則上出賣人不負責；買受人因重大過失而不知瑕疵，出賣人亦得免責；甚至當事人得以特約免除擔保義務；惟只要出賣人存在「故意不告知」之情形，前述一切免責途徑即告失效。立法者藉此明確宣示，契約自由不得成為掩護不誠實交易的工具。

因此，第三百六十六條並非限制市場交易彈性，而是在高度市場化的環境中，為瑕疵擔保制度保留其最低限度的道德與法律底線。出賣人得以透過特約調整責任範圍，買受人亦得衡量價格與風險後接受交易，但前提是出賣人必須誠實揭露其所知之瑕疵。一旦出賣人違反此一底線，法律即介入否定免責效力，回復法定擔保責任。

總結而言，民法第三百六十六條所建構者，是一套以誠實信用為核心的風險分配秩序。它承認免責與限責特約的正當性，尊重當事人對交易條件的自主形成；同時也以「故意不告知」為界線，防止免責條款成為欺罔的遮羞布。透過此一制度設計，瑕疵擔保不致因契約自由而空洞化，契約自由亦不致因道德要求而僵化，正體現現代民法在效率與正義之間所追求的精緻平衡。