民法第三百六十六條裁判彙編-免除或限制擔保義務之特約002502

民法第366條規定：

以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

說明：

要旨：

按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第354條第1項、第355條、第356條分別定有明文。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條亦著有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

臺灣苗栗地方法院101年度訴字第100號民事判決

要旨：

查民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人固當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。而經本院核閱系爭現況說明書所載，被上訴人曾家銘等雖於該說明書第5.項「建物目前是否有滲漏水情形」，勾選「否」，且未告知上訴人於出賣系爭房地前，有僱請訴外人林永泰修繕系爭房屋等情；惟於被上訴人曾家銘等將系爭房屋交付上訴人後，上訴人即與被上訴人曾家銘等另就有關系爭房屋之瑕疵責任逐一堪查釐清（包括依法各應負責之項目：1樓客廳及2樓前房間﹝壁癌﹞漏水、2樓天花板發黑、外牆壁是否刷防水漆、3樓鋁窗、頂樓水塔防水層破裂及馬桶沖水等與範圍），及對此應如何解決、賠償等所有善後事宜，共同協議達成和解，並由上訴人簽具系爭同意書，表示免除被上訴人曾家銘等之後就系爭房屋之瑕疵擔保責任，已如前述；再參諸民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，即當事人得以特約免除、限制或加重之；基於「契約自由」原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約並均受此之拘束；易言之，縱被上訴人曾家銘等於簽定系爭買賣契約時，有未告知滲漏水之情事，惟上訴人既同意免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任，且簽具系爭同意書前，兩造已就系爭房屋全部而為勘查並就顯示瑕疵達成和解；則揆諸前揭說明，上訴人復依民法第360條後段規定請求損害賠償，於法尚屬無據。至上訴人主張被上訴人曾家銘等日常居家使用長達數十年，必定知悉有漏水情事，不可能不知；且渠等於交付系爭房屋前，刻意以壁紙或裝潢遮掩，顯係明知有此瑕疵卻有意隱瞞，故意不告知瑕疵，系爭同意書免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任乃屬無效等語；則為被上訴人曾家銘等堅決否認，且如前所述，被上訴人曾家銘等於委託出售系爭房地前，即先僱用訴外人林永泰進行系爭房屋之防水等修繕工程，並已施作完工；則被上訴人曾家銘等於簽訂系爭買賣契約時，在附件即系爭現況說明書第5.項勾選系爭房屋目前無滲漏水情形，應認尚無違一般常情及經驗法則，亦即被上訴人曾家銘等當時主觀上應無隱瞞之意，而客觀上亦無「故意不告知」之情形及必要。又按「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」民法第366條固定有明文；惟該條規定乃係為買受人之利益而設，是以有免除義務或加以限制之特約時，當然有效；然為避免買受人不知瑕疵之情事，而出賣人又故意不告知物之瑕疵，因有違交易上之誠實及信用，縱有免除或限制特約，仍應認為無效，此本條所由設也。依此，經本院核閱系爭買賣契約所載，本件上訴人與被上訴人曾家銘等於該契約並未以特約免除被上訴人曾家銘等之瑕疵擔保責任，而係於交付系爭房屋並經上訴人拆除部分裝潢，渠等再於103年3月15日與被上訴人洪嘉蓮、李維軒及林永泰等共同勘查系爭房屋之瑕疵後，始簽訂系爭同意書，且當時上訴人對系爭房屋有漏水之瑕疵即已知悉，被上訴人曾家銘等亦未加以隱瞞，甚至與之前曾就系爭房屋施作防水工程之林永泰共同檢查系爭房屋漏水狀況及施作解說，衡情尚難認有故意不告知瑕疵及違反誠信原則之情事。

（臺灣高等法院臺南分院107年度上易字第195號民事判決）。

民法第三百六十六條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」此一條文在我國買賣法體系中，扮演極為關鍵之角色。它一方面承認當事人基於契約自由，得以約定免除或限制出賣人之瑕疵擔保責任，使買賣關係得依交易需求彈性配置風險；另一方面，卻又以「出賣人故意不告知瑕疵」作為界線，一旦出賣人違反交易誠信，縱使存在免責或限責之特約，亦不得援引，從而回復法定擔保責任。第三百六十六條正是在「契約自由」與「誠實信用原則」之間，建立一條不可逾越的界線。

依民法體系，出賣人對買受人負有物之瑕疵擔保責任，係補充當事人意思而設，並非強行規定。民法第三百五十四條明定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵；第三百五十五條規定，買受人於契約成立時知其瑕疵者，出賣人不負擔保責任；買受人因重大過失而不知瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵，亦不負責；但出賣人故意不告知者，不在此限。第三百五十六條進一步要求買受人依物之性質，依通常程序從速檢查並通知瑕疵，否則視為承認。由此可見，立法者早已在瑕疵擔保制度中，置入「買受人自我保護義務」與「出賣人誠信義務」之雙重結構，而第三百六十六條，正是將此一誠信要求推至最高強度之條文。

實務上，法院一貫認為，物之瑕疵擔保責任並非強行規定，當事人原則上得以特約免除、限制或加重。臺灣苗栗地方法院一百零一年度訴字第一百號判決即指出，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念或當事人約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即屬瑕疵；而以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，原則上有效，惟如出賣人故意不告知瑕疵，則該特約因違反第三百六十六條而無效。此一見解，清楚揭示第三百六十六條並非否定免責特約本身，而是以「故意不告知」作為誠信底線。

臺灣高等法院臺南分院一百零七年度上易字第一百九十五號判決，更完整展現第三百六十六條之運作方式。該案中，出賣人於出售房屋前，先行施作防水工程，並於現況說明書中勾選「無滲漏水情形」。買受人於交屋後，發現房屋仍有漏水等問題，雙方進一步共同勘查，並就所有顯示瑕疵逐一釐清，最終由買受人簽署同意書，明確免除出賣人日後之瑕疵擔保責任。法院認為，瑕疵擔保責任屬補充規定，當事人得以特約免除；該同意書係在買受人已知悉瑕疵、並與出賣人充分勘查、協議後所為，其意思表示並非在資訊不對稱或遭隱瞞之情形下形成，自應尊重契約自由而認其有效。買受人事後再依民法第三百六十條請求損害賠償，於法無據。

該判決同時嚴正區分「免責特約有效」與「故意不告知瑕疵」兩種情形。買受人主張出賣人長期居住於該屋，不可能不知漏水，且曾以壁紙、裝潢遮掩，顯屬故意隱瞞，故免責同意書應屬無效。然法院審酌出賣人出售前已實施修繕，並與專業人員共同檢查，客觀上難認其仍有故意隱匿之意；且簽署同意書時，買受人已明確知悉瑕疵，並與出賣人充分協商，衡情並無違反誠信原則。由此可見，第三百六十六條所謂「故意不告知」，並非僅以「事後仍有瑕疵存在」為斷，而須具體認定出賣人於訂約或免責約定時，是否明知瑕疵存在，仍刻意隱匿，使買受人陷於錯誤。

第三百六十六條之立法精神，並非限制契約自由，而是防止出賣人利用資訊優勢，以免責條款掩護其不誠實行為。若出賣人已誠實揭露瑕疵，或買受人已知悉瑕疵後仍同意免責，則免責特約本即發揮風險分配之功能，使交易得以成立。惟若出賣人明知瑕疵而故意不告知，使買受人在錯誤認知下同意免責，則該特約本身即建立於違反誠信之基礎上，法律自不予保護。

從體系觀察，第三百六十六條與第三百五十五條但書、第三百六十條後段，構成一組以「故意不告知」為核心的誠信防線。買受人即便於契約成立時知有瑕疵，原則上出賣人不負責；但若出賣人故意不告知，則不在此限。買受人因重大過失而不知瑕疵，出賣人原則上不負責；但若出賣人故意不告知，亦不在此限。縱有免責特約，仍以未違反誠信為前提。可見，立法者並非單純保護弱勢買受人，而是透過「故意不告知」這一要件，要求出賣人在交易中遵守最低限度之誠實義務。

在現代不動產與高科技產品交易中，瑕疵往往具有高度技術性，買受人難以憑外觀即行辨識，免責條款亦常成為契約標準內容。若任由出賣人於明知瑕疵之情形下，以格式條款全面排除責任，則瑕疵擔保制度勢將空洞化。第三百六十六條正是防止此種結果之關鍵規範。它不否定免責特約之存在，而是要求免責必須建立在資訊對稱與誠實揭露之基礎上，否則即屬無效。

總結而言，民法第三百六十六條所建構者，是一套以誠信為核心的風險分配秩序。出賣人得以透過特約免除或限制瑕疵擔保責任，買受人亦得衡量價格與風險後接受交易；但一切以出賣人未故意隱匿瑕疵為前提。一旦出賣人違反此一底線，法律即介入否定免責效力，回復法定擔保責任。此一制度，使契約自由不致淪為欺罔工具，亦使瑕疵擔保制度在高度市場化的交易環境中，仍得維持其實質功能，正是現代民法在自由與正義之間所作出的精緻平衡。