民法第三百六十五條裁判彙編-物之瑕疵擔保請求時效002500

民法第365條規定：

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

說明：

按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅，民法第三百六十五條第一項固有明定。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。上揭法條之契約解除權或價金減少請求權，買受人僅得擇一行使，此項瑕疵通知自與買受人所能行使之瑕疵擔保請求權有關。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的。故價金減少請求權與契約解除權得擇一行使，是為原則，然依其情形，解除契約顯失公平者，則依民法第三百五十九條但書規定，買受人僅得請求減少價金。準此以觀，買賣標的之房屋倘屬瑕疵重大居住堪虞，買受人當非不得選擇行使契約解除權，而不行使價金減少請求權（最高法院民事判決96年度台上字第1277號）。

按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之六個月或五年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算，民法第三百五十六條及第三百六十五條第一項規定甚明。原審未查明上訴人係於何時通知被上訴人系爭土地之瑕疵，遽謂上訴人於九十一年八月二十二日即知悉系爭土地之瑕疵，應自斯時起算減少價金請求權之六個月存續期間，上訴人遲至九十二年二月二十四日始請求減少價金四百四十一萬元，已逾六個月而不生效力，已有可議（最高法院民事判決97年度台上字第160號）。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明（最高法院判決103年度台上字第196號）。

民法所定之消滅時效，僅以請求權為其客體，故就形成權所定之存續期間，並無時效之性質。契約解除權為形成權之一種，民法第三百六十五條第一項所定六個月之解除權存續期間，自屬無時效性質之法定期間（最高法院民事判例22年上字第716號）。

民法第三百六十五條在我國買賣法體系中，扮演著「瑕疵擔保權利時間界線」的核心角色。瑕疵擔保制度一方面保障買受人於交易中免於承受不合契約品質之風險，另一方面亦須兼顧交易安全與法律關係的終局性，避免出賣人長期處於不確定狀態。第三百六十五條正是在此二者間取得平衡，其透過設定解除權與價金減少請求權之存續期間，使買受人必須在合理期間內作出決斷，否則其權利即歸於消滅，從而確保買賣關係不致無限期懸而未決。

依民法第三百六十五條第一項規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。此一規範同時設置兩條時間軸，其一為「通知後六個月」，其二為「交付後五年」。前者屬於相對期間，取決於買受人何時依第三百五十六條為瑕疵通知；後者則為絕對期間，不論買受人是否發現瑕疵，只要自交付時起滿五年，瑕疵擔保相關之解除權與價金減少請求權即當然消滅。此種雙軌設計，使買受人既不得怠於行使權利，亦不得無限期保留爭執空間。

條文第二項另規定，關於六個月期間之限制，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。此一例外，係基於誠信原則與制裁惡意之立法意旨。若出賣人明知瑕疵而故意隱匿，卻仍主張買受人逾六個月未行使權利而消滅，顯然違反公平與誠信，故立法者排除此種情形，使出賣人不得因自身不法行為而獲得時效利益。

理解第三百六十五條之前提，必須回溯至第三百五十六條所定之「通知義務」。所謂通知，並非僅指買受人主觀上知悉瑕疵，而係指買受人於發現標的物有瑕疵時，應向出賣人為具體指明瑕疵所在之觀念通知，使出賣人得知其應負擔保責任之事實。最高法院實務一再強調，第三百六十五條所稱之六個月期間，係自買受人依第三百五十六條為「通知」後起算，而非自買受人「知悉」瑕疵之時起算。此一區別具有重大實務意義，因為若僅以知悉為起算點，將導致舉證困難與不確定性，亦可能使買受人於尚未與出賣人溝通前，即因時間經過而喪失權利，顯不合理。

最高法院九十七年度台上字第一六〇號民事判決即指出，原審未查明買受人究於何時依第三百五十六條通知出賣人瑕疵，僅以其知悉瑕疵之時點作為六個月期間起算基準，即認其減少價金請求權已消滅，於法有違。該判決明確揭示，六個月期間之起算，必須以「通知」為要件，而非僅以「知悉」為標準。最高法院一百零三年度台上字第一九六號判決亦再度強調，減少價金請求權須於買受人依第三百五十六條為通知後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人知悉瑕疵後六個月不行使即當然消滅，此觀第三百五十九條與第三百六十五條之規定自明。

第三百六十五條所規範之權利，為解除權與價金減少請求權。二者在實體法上性質不同，在訴訟法上亦屬不同訴訟標的。解除權屬形成權，其行使將直接使契約關係溯及消滅；價金減少請求權則為給付請求權，係在維持契約存在之前提下，調整對價平衡。依民法第三百五十九條之體系，買受人原則上得擇一行使，惟於解除顯失公平之情形，僅得請求減少價金。最高法院九十六年度台上字第一二七七號判決即指出，若買賣標的之房屋瑕疵重大，已達居住堪虞之程度，買受人並非不得選擇行使解除權，而非僅限於價金減少請求權。此一見解說明，解除與減價之選擇，係依瑕疵之性質與程度而定，並非一律以減價為優先。

然而，不論買受人最終選擇解除或減價，其行使期間均受第三百六十五條之限制。此處必須注意，第三百六十五條所定之六個月期間，並非消滅時效，而係形成權或特定請求權之法定存續期間。最高法院二十二年上字第七一六號判例即指出，民法所定之消滅時效，僅以請求權為其客體，形成權原則上無時效性質，僅得依法律另定存續期間。契約解除權為形成權之一種，第三百六十五條第一項所定六個月期間，自屬無時效性質之法定期間，其性質為除斥期間，期間經過即當然消滅，法院得依職權調查，不待當事人援引。

此一性質差異，在訴訟實務中極為關鍵。若買受人主張解除權，出賣人抗辯其已逾六個月期間，法院即須審酌是否已踰除斥期間，而非適用一般消滅時效之中斷、停止規則。反之，價金減少請求權雖屬請求權，但第三百六十五條所設之六個月期間，係特別法所定之權利存續限制，亦具除斥期間之性質，優先於一般時效規定適用。

五年期間則具有「最終界線」之功能。即使買受人從未發現瑕疵，或遲至多年後始察覺，若自交付時起已逾五年，其解除權與減價請求權亦一律消滅。此一規定反映交易安全之需求，避免出賣人於長時間後仍須承受瑕疵擔保風險，亦促使買受人於合理期間內檢查標的物並主張權利。五年期間之設置，使瑕疵擔保責任具有終局性，與不動產登記、公示制度等相互呼應，維護市場秩序。

然而，當出賣人故意不告知瑕疵時，六個月期間之適用即被排除。此並非意味買受人之權利永久存在，而係回歸一般制度，由其他法律關係加以調整。實務上多認為，此時仍受五年絕對期間之限制，惟六個月之短期除斥不適用，以避免惡意出賣人藉制度漏洞逃避責任。此種設計，體現民法對誠信原則之重視，使制度不致淪為掩護不法之工具。

綜合觀察，民法第三百六十五條並非單純之時效規定，而是瑕疵擔保制度中關於權利存續的專門規範。其一方面要求買受人於知悉並通知瑕疵後，須在六個月內作出明確選擇，避免長期觀望；另一方面亦以五年為最終界線，確保買賣關係終局化。透過實務判決之闡釋，通知與知悉之區別、形成權與請求權之性質差異、除斥期間與消滅時效之界線，逐漸清晰化，使第三百六十五條成為買賣瑕疵爭議中不可或缺的核心條文。

在實務運作上，買受人一旦發現標的物有瑕疵，即應即時依第三百五十六條向出賣人為具體通知，並在其後六個月內明確選擇解除或減價，否則將承擔權利消滅之風險；出賣人則可藉由第三百六十五條，主張交易關係之終局性，避免長期暴露於不確定狀態。此一制度設計，正是民法在保障交易安全與維護買受人權益之間，所作出的精緻平衡。