民法第三百五十九條裁判彙編-物之瑕疵擔保效力－解約或減少價金002489

民法第359條規定：

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

說明：

買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。又民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參考）。被告保證系爭房屋未存有傾斜之瑕疵，明知系爭房屋存有傾斜之瑕疵，卻故意不告知原告等情事，既未經原告證明，原告依前開規定請求損害賠償，自非法所能許。臺北地方法院100年度重訴字第1032號民事判決

參照臺灣臺北地方法院98年度重訴字第149號民事判決之見解，謂「瑕疵擔保責任，買受人有契約解除權或減少價金請求權，兩者買受人固得擇一行使，但依其情形解除契約對出賣人之損害遠大於買受人因瑕疵所生之損害時，基於衡平法理，法律不許解除契約，然買受人亦無忍受瑕疵之義務，仍得請求減少價金，非謂有瑕疵存在即得任意主張解除契約。系爭不動產是否因瑕疵而達不堪居住之程度，非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，此外，尚應審酌該瑕疵可否經由補強及防蝕處理方法修復之。是系爭不動產倘尚無礙於居住或可得修復，縱有氯離子含量過高之情，原告主張逕予解除契約，亦有失公平，不應准許。觀諸原告所提立鋼公司出具之檢驗報告，僅載三處氯離子含量之檢驗結果，其餘均無記載。而台北市土木技師公會出具之鑑定報告亦僅作三處採樣之氯離子含量檢測，有關混凝土抗壓強度及中性化深度、鋼筋腐蝕速率及斷面量測、裂縫量測（裂損狀況、裂縫寬度及長度）、耐震能力等均未予檢測，且就系爭不動產是否安全堪虞而不適宜居住使用，並未為鑑定，該報告建議事項載稱「鑑定標的物屋齡已逾20年，因氯離子過高以致鋼筋腐蝕，部分鋼筋斷裂，而混凝土塊更有墜落傷人之疑慮，應即委由專業技師作必要之補強檢修，以維安全」等語，顯然該鑑定報告亦僅稱有必要做補強檢修乙情，並未稱系爭房屋已達不能居住之狀態。此外，系爭不動產屋齡已20餘年，其間經歷921及331地震，從前揭鑑定報告所拍攝之大樓外觀照片及報告中均無提及系爭不動產樑、柱、牆面有何瑕疵，且大樓並未有明顯裂損情形，亦顯示系爭不動產尚未達不堪居住狀態。依此，原告雖就系爭不動產混凝土氯離子含量過高情事，已盡其舉證責任，但就系爭不動產是否已達不堪居住之重大瑕疵而達足以解除契約之程度，則未盡其舉證責任。從而，系爭不動產氯離子含量雖超過上述經濟部所訂之標準，然其程度無法證明已達重大，兩造針對氯離子含量過高之效果又無契約約定，依民法第359條但書規定原告尚不得請求解除契約，原告所為解除系爭房地的買賣契約並不合法（最高法院96年台上字第1277號判決參照）。

買賣之標的物有瑕疵者，買主固得請求解除契約，然其性質可分離者，究不能以一部之瑕疵而解除全部契約，參照最高法院19年上字第1223號判例，其瑕疵部分可分離者，而不適用第362條及第363條為數物之情形。但書顯失公平係指解除契約對出賣人所造成之損害，顯大於瑕疵對買受人所生之損害，於此情形買受人則不得解除契約，僅得請求減少價金，參最高法院103年度台上字第960號判決。例如買受之新車隔熱貼紙貼錯面，若要就此解除契約，出賣人取回之車已屬二手車，轉售價格將會降低，對於出賣人顯失公平。

所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當，有失平衡者而言，最高法院96年度台上字第2398號民事判決：「按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條之規定自明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當，有失平衡者而言。」

惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號民事判決）。

最高法院893年度台上字第80號民事判決：「惟所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵，上訴人受有若何損害？其解除契約於兩造之損害比例為何？徒以被上訴人築牆內縮結果，僅地下層室內面積停車空間稍小，即謂此項瑕疵輕微，上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事，認解除契約有失平衡，而為上訴人敗訴之判決，亦屬可議。」

最高法院889年度台上字第2925號民事判決：「末按民法第三百五十九條固規定，買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審未就上訴人主張之系爭房屋之其他瑕疵逐一予以調查審認，及斟酌其瑕疵對於上訴人所生之損害與解除契約對於被上訴人所生之損害，是否有失平衡﹖即認上訴人解除契約係顯失公平，亦嫌速斷。」等可資參照。

最高法院87年台簡上字第10號民事判例所示：買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。

最高法院67年台上字第3898號民事判例所示：因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。

最高法院49年台上字第376號民事判例所示：上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之所許。

按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任。民法第三百五十九條、第三百六十條、三百六十四條亦分別定有明文。參照上揭規定，被告○○公司就系爭車輛之左後方車頂凹洞瑕疵，既應依民法第三百五十四條第一項規定負瑕疵擔保責任，則原告自非不得據以解除兩造間系爭車輛買賣契約。惟應進一步審究者，乃原告以系爭車輛左後方車頂凹洞之瑕疵，主張解除兩造間系爭車輛買賣契約，是否顯失公平？按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。（最高法院九十三年度台上字第一八二五號民事判決參照）。經查，系爭車輛外觀上左後方車頂凹洞之瑕疵，確足以減少系爭車輛新車之「價值」，已如上述，就此而言，系爭車輛因瑕疵減少之價值，無論原告得否解除買賣契約，就原告或被告○○公司而言，所受之損害應均屬相同。茲有疑義者，乃系爭車輛已辦理新領牌照，依一般通常交易觀念，已核屬俗稱之「中古車」，而「中古車」必有折舊，且折舊之市價已非新車價格可比。據此，系爭車輛既已由原告授權被告○○公司辦理新領牌照，且系爭車輛雖有上開瑕疵，然究非屬重大瑕疵，倘原告得以解除系爭車輛買賣契約，被告○○公司勢必受有系爭車輛因瑕疵減少之價值及再轉售成為「中古車」之折舊雙重損害，遠較原告不得解除契約僅受有系爭車輛因瑕疵減少價值之損害重大，顯然系爭車輛之瑕疵對原告所生之損害，與原告解除系爭車輛買賣契約對被告○○公司所生之損害相比，確有失衡平。從而，被告○○公司抗辯系爭車輛瑕疵尚非重大，且車籍已登記於原告名下，非屬新車（即為中古車），原告執此瑕疵主張解除買賣契約，顯失公平，亦不符比例原則等情，應尚非無據，堪足採信，揆諸上開規定，原告自不得解除系爭車輛買賣契約，而僅得請求減少價金（臺灣新竹地方法院96年度訴字第834號民事判決）。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，固為民法第259條所明定。惟本項規定為出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人僅得就減少價金或解除契約擇一行使，不得併為請求；又所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平，最高法院93年度台上字第2659號判決可資參照。

民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少其價金。」此條文位居物之瑕疵擔保制度的樞紐位置，承接第三百五十四條以下對於瑕疵成立要件、檢查通知義務、異地送達處理等規範，並於擔保責任成立後，開啟買受人得行使之核心救濟。其制度目的不在於單純保障買受人得「退貨」或「殺價」，而是透過解除契約與減少價金這兩項形成權的配置，建立一套在交易安全、契約安定與實質公平之間取得平衡的風險分配機制，使瑕疵不致被輕率放大為全面解約的理由，同時亦避免買受人被迫承擔明顯不利之交易結果。

在法理上，第三百五十九條所賦予之解除權與價金減少權，均屬形成權，其行使不以出賣人同意為必要，一經買受人以意思表示行使，即直接變更或消滅既存契約關係。最高法院早於二十二年上字第七一六號判例即指出，價金減少請求權之性質與解除權相同，均屬形成權，買受人一經行使，原契約所定價金即於應減少範圍內當然縮減，出賣人於該範圍內不再享有請求權。此一見解並經八十七年台簡上字第十號判例再度確認，強調價金減少並非單純債權請求，而是直接調整契約對價結構的法律效果。由此可知，第三百五十九條所處理者，並非事後補償型的損害賠償，而是對「如果締約當時已知瑕疵，合理價金或合理交易關係應為何」的回溯修正。

解除契約與減少價金在功能上迥然不同。解除契約將使買賣關係歸於消滅，雙方互負返還義務，對交易秩序與市場流通具有高度衝擊性；減少價金則是在維持契約存續的前提下，修補對價失衡，使交易回到合理價值軌道。立法者賦予買受人擇一行使的權利，乃尊重其利益判斷之自主性，惟同時以「解除契約顯失公平」作為外在界限，避免解除權淪為不成比例的懲罰工具。最高法院九十三年度台上字第一八二五號判決即明示，所謂顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失平衡而言，並非僅就瑕疵是否「重大」為抽象判斷，而須具體比較雙方於解除後所承受之經濟與法律後果。

實務上，法院對於「顯失公平」之判斷，一貫要求進行雙方損害的實質衡量。臺灣新竹地方法院九十六年度訴字第八三四號民事判決即為典型案例，該案中，新車交付後發現車頂存在凹洞瑕疵，法院肯認該瑕疵足以減少新車價值，構成瑕疵擔保責任之前提，惟進一步指出，該車輛已完成領牌登記，依通常交易觀念已屬中古車，若允許買受人解除契約，出賣人將同時承受因瑕疵所生之價值減損，以及車輛轉售為中古車之折舊損失，形成雙重損害，遠較買受人僅受瑕疵價值減少之損害為鉅，兩者顯然失衡，故認解除顯失公平，買受人僅得請求減少價金。此一判斷模式，正體現第三百五十九條但書所欲實現之比例原則。

反之，若瑕疵本身已使標的物之主要功能或契約目的無法實現，或屬不可補正之重大瑕疵，解除契約即不當然構成顯失公平。最高法院四十九年台上字第三七六號判例即指出，土地雖登記為建築用地，實際上卻屬運河碼頭用地，依都市計畫不得建築，不僅通常效用減少，經濟價值亦大幅降低，買受人據此解除契約並請求返還價金，自屬第三百五十九條所許。又臺灣高等法院八十八年度重上字第四五三號判決亦指出，若瑕疵係法令限制而致建造執照無法核發，且依法必須區段徵收，屬不能除去之瑕疵，縱危險尚未移轉，買受人仍得解除契約，否則將迫使其承擔一個本質上無法實現交易目的的風險。

第三百五十九條的另一核心課題，在於價金減少之計算方法與其與損害賠償制度的區別。最高法院一百零九年台上字第一二八九號判決明確指出，買受人依第三百五十九條請求減少價金者，應以同品質無瑕疵物之市場價值，與系爭瑕疵物於買賣時之實際價值相互比較，其差額即為減少價金之基準，法院不得逕依民事訴訟法第二百二十二條第二項，以損害賠償之酌定方式概括估算。蓋價金減少並非填補損害，而是回復契約對價之合理比例，其核心在於重建「若締約時已知此瑕疵，合理價金應為何」的假設狀態，與債務不履行損害賠償之事後補償邏輯截然不同。

在不動產與預售屋交易實務中，第三百五十九條尤顯關鍵。臺灣臺北地方法院一百年度重訴字第一○三二號判決指出，買受人請求減少價金時，應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，並就瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得差額為斟酌基準。臺灣臺北地方法院九十八年度重訴字第一四九號判決則強調，瑕疵是否達不堪居住程度，不能僅以單一技術指標判斷，尚須綜合鋼筋腐蝕、裂縫狀況、補強可行性等因素，若仍可修復且不影響居住，逕行解除契約即有失公平。最高法院九十六年台上字第一二七七號判決亦肯認此一衡量邏輯，指出氯離子含量超標固屬瑕疵，然未證明已達不能居住之重大程度者，依第三百五十九條但書，尚不得解除契約。

綜合觀之，民法第三百五十九條所建構者，並非「有瑕疵即得退貨」的單線式邏輯，而是一套以形成權為核心、以比例衡量為界線、以價值回復為目的的動態體系。解除契約與減少價金，是兩種功能不同的工具，前者用於交易基礎已然崩解之情形，後者則適用於瑕疵尚可透過價值調整回復對價平衡之狀態；而「顯失公平」的判斷，則迫使法院正視解除對出賣人所生的結構性衝擊，避免以買受人單方利益為唯一考量。此一制度設計，使我國買賣法在維護買受人免於瑕疵侵害之同時，亦維持契約安定與交易效率，展現民法於風險分配與利益衡量上的成熟樣貌。