民法第三百五十五條裁判彙編-物之瑕疵擔保責任之免除002481

民法第355條規定：

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

說明：

要旨：土地編定為都市計畫特定用地

按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第三百五十五條第一項、第二項亦有明文。台中市都市計畫通盤檢討案，於七十五年二月二十二日公告實施，將系爭土地列為後期發展區，並編定為住宅區，需俟擬定細部計畫完成並辦理市地重劃後始得建築，台中市政府並依都市計畫法第十九條規定，於八十六年一月二十三日公開展覽該地區細部計畫草案，依此草案系爭土地為兒童遊戲場用地，惟尚未完成法定程序等情…。上訴人於簽訂買賣契約前，對於系爭土地位於重劃區域中，將通盤檢討，並經限建等事實知之甚明已詳前述，且依證人何素惠前開證詞，得知上訴人於簽約前亦已申請分區使用圖及都市計畫圖，是上訴人於簽約前對系爭土地因位於後期發展區且限建中，及將重劃等情自難諉為不知。按土地參加重劃，其結果能否如願本難逆料，上訴人明知系爭土地在市地重劃區域中，是否能如願被劃為其所冀望之地目本屬不定之數，非地主所能保證，其購買重劃區內之土地本有一定之風險，而有風險該點亦已在其購買前加以評估。是縱被上訴人曾於兩造協談是否成立土地買賣契約時，提及以系爭土地之條件，重劃後不是住二，也有住三云云，亦屬其個人臆測之詞，難謂因被上訴人曾為此語即認係其個人對系爭土地將來必定劃為住二或住三之保證。系爭土地果因通盤檢討經重劃而編定為公共設施用地，或如本件編定為兒童遊戲場用地，亦屬上訴人於買受土地時即知可能會存在之風險之一，為上訴人所得預見，是縱未如其所願而被劃為兒童遊戲場用地，該瑕疵亦屬其購地之初即明知可能會存在者，是依民法第三百五十五條第一項規定，出賣人即被上訴人即不負物之瑕疵擔保之責。退一步言，縱認上訴人對於該土地被編定為兒童遊戲場用地之事實並不知情，惟因其簽訂買賣契約前，系爭土地經編定為兒童遊戲場用地之草案業經台中市政府公開展覽，該事實向都市計畫課查詢即可得知一節，亦經證人即上訴人委託規劃系爭土地上建物之莊敏信結證屬實，而上訴人亦曾申請系爭土地相關文件核閱，揆諸前揭民法第三百五十五條第二項規定，上訴人對於不知系爭土地經編定為兒童遊戲場用地，自屬有重大過失，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任。上訴人於八十六年四月十九日以系爭土地經畫為兒童遊戲場用地有瑕疵為由，以存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，於法無據，自不生效力。

（最高法院88年度台上字第2723號民事判決）

民法第三百五十五條在整個買賣瑕疵擔保體系中，扮演著極為關鍵的「風險分配節點」角色。第三百五十四條以「危險移轉時」為判斷基準，對出賣人課以不以過失為要件之瑕疵擔保責任，其目的在於維繫買賣對價之均衡，使買受人於最終受領標的物時，得取得符合一般交易觀念或契約預期之價值與效用。然而，若一概不問買受人於締約時之認知狀態，凡標的物存在瑕疵即由出賣人承擔，勢將導致買受人得以在已知風險下仍完成交易，並於事後翻轉風險配置，藉由瑕疵擔保制度重新調整交易結果，形成「事後反悔權」之效果，破壞交易安定性。第三百五十五條正是在此脈絡下，對第三百五十四條之無過失擔保責任加以節制，透過「知情」與「重大過失」兩個門檻，使原本可合理歸屬於買受人之風險，回歸由其自行承擔。

條文第一項規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。此一規範意涵極為清楚：當買受人於締約時已明確知悉標的物存在價值或效用上之缺陷，仍選擇完成交易，即代表其主觀上已將該瑕疵納入交易風險評估，並在價金或其他條件上自行調整。法律遂將其視為對瑕疵擔保權利之拋棄，出賣人不再負責。此非懲罰買受人，而是尊重其自主決定之結果，維繫私法自治之核心。

第二項則處理「不知而可歸責」之情形。買受人雖未實際知悉瑕疵，但其不知係源於重大過失，例如未盡一般交易人所應負之最低限度查證義務，致原可得知之瑕疵被忽略，法律即評價其地位與「明知」者相近，同樣排除出賣人之擔保責任。惟立法者並未全然放任出賣人利用此一規範轉嫁風險，而設置兩項重要保留，其一為出賣人曾保證其無瑕疵者，即便買受人有重大過失，仍應負責，其二為出賣人若故意不告知瑕疵，則不論買受人是否知情或是否具有重大過失，均不得援引免責。此一結構顯示，第三百五十五條並非單純為出賣人設計之免責條款，而是將資訊義務與風險自負原則加以調和，在尊重當事人自我負責的同時，仍以誠信原則作為最低底線。

現代經濟社會中，資訊已成為具有經濟價值之資源，資訊蒐集需投入成本與風險，締約雙方在資訊掌握程度上往往存在結構性落差。契約法對資訊義務之強化，正是為修正形式上自由、實質上不對等之交易關係。第三百五十五條所採取之路徑，並非要求出賣人對一切可能影響交易之事項負無限揭露義務，而是以「故意不告知」作為責任邊界，使資訊優勢方不得藉隱匿重要瑕疵而扭曲交易基礎；至於買受人已知或本可得知者，則回歸其自我負責。此一設計兼顧資訊誘因、資訊成本與交易效率，亦符合契約法兼具經濟任務之性質。

最高法院88年度台上字第2723號民事判決，為第三百五十五條適用之代表性裁判。該案涉及都市計畫後期發展區土地之買賣，買受人於交易後主張，系爭土地經通盤檢討後被編定為兒童遊戲場用地，致其無法作為原先期待之住宅用地，構成重大瑕疵，遂解除契約。然法院調查認定，台中市都市計畫通盤檢討早於買賣契約成立前即已公告實施，系爭土地列為後期發展區並限建，須待細部計畫及市地重劃完成後始得建築，相關草案亦已公開展覽。買受人於簽約前即知土地位於重劃區域中，將受通盤檢討並限建，且曾申請分區使用圖與都市計畫圖，對於重劃結果具有高度不確定性一事，難謂不知。

法院指出，土地參加重劃，其結果能否如願，本難逆料，買受人明知系爭土地位於市地重劃區域中，是否能如願被劃為其所冀望之地目，本屬不定之數，非地主所能保證，其購買重劃區內之土地本有一定風險，且該風險亦已在其購買前加以評估。縱出賣人於協談時曾提及「重劃後不是住二，也有住三」等語，亦僅屬臆測，難認構成對未來編定結果之保證。系爭土地果因通盤檢討經重劃而編定為公共設施用地，或如本案編定為兒童遊戲場用地，均屬買受人於購地之初即知可能存在之風險。是以，即便結果未符其期待，該瑕疵亦屬其購地時即明知可能發生者，依第三百五十五條第一項規定，出賣人不負物之瑕疵擔保責任。

法院並進一步論證，縱認買受人對於土地被編定為兒童遊戲場用地之結果並不知情，惟相關草案早已公開展覽，向都市計畫主管機關查詢即可得知，且買受人亦曾調閱相關文件卻未進一步確認，依第三百五十五條第二項規定，自屬重大過失。出賣人既未保證土地必為住宅用地，自不負瑕疵擔保責任。買受人以存證信函解除契約，於法無據，自不生效力。此一判決清楚展現第三百五十五條在風險分配上的功能：當交易風險已為買受人所認知，或至少本可得知，法律即不再提供事後救濟。

此類問題在不動產交易中尤為常見，諸如海砂屋、輻射屋、漏水屋、凶宅等情形，實務上透過現況說明書制度，要求出賣人揭露特定重大事項，正是資訊義務制度化之表現。然而，即便存在制度性揭露義務，第三百五十五條仍保留買受人自我負責之空間。若買受人於簽約時已明確知悉房屋有漏水、結構補強痕跡，或實地查看時已察覺異常，卻仍選擇以現況價成交，則事後主張瑕疵擔保，往往因「知其瑕疵」而遭駁回；若其未查證而不知，且該資訊透過一般查詢即可取得，亦可能被評價為重大過失。

然而，第三百五十五條並未放任出賣人以消極不告知方式轉嫁風險。「故意不告知」之例外，使資訊義務在關鍵節點發揮約束力。出賣人若明知標的物存在影響價值或效用之瑕疵，卻刻意隱匿，使買受人於錯誤基礎上形成締約意思，即便買受人事後被評價為本可發現，仍不得適用免責規定。此一設計，避免形成「不說不錯、說了反而要負責」之反向激勵，使出賣人有揭露瑕疵之誘因，確保市場最低限度之誠信基礎。

第三百五十五條並與第三百五十六條、第三百五十九條及第三百六十五條形成緊密體系。第三百五十六條關於檢查與通知義務，第三百六十五條關於六個月行使期間，均屬對買受人權利行使之時間限制；惟條文與實務均指出，出賣人若故意不告知瑕疵，則不適用上述期間限制。換言之，「故意不告知」不僅突破免責，更連動解除權與減價權行使期間之排除，顯示法律對不誠實行為之高度非難。

總結而言，民法第三百五十五條並非單純為出賣人設計之免責條款，而是將交易中可合理歸屬於買受人之資訊風險，回歸由其自行承擔，同時以「保證」與「故意不告知」作為矯正裝置，防止資訊優勢方濫用地位。其背後所體現者，正是現代契約法在形式自由與實質公平之間所作出的精緻平衡：法律不替當事人消滅所有風險，但拒絕讓風險建立在不誠實之基礎上，使市場得以在自我負責與誠信揭露之雙重支柱下運作，從而維繫交易秩序之穩定與正當性。