民法第三百五十五條裁判彙編-物之瑕疵擔保責任之免除002480

民法第355條規定：

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

說明：

資訊是自主決定的基礎，而自主決定又同是私法自治與競爭秩序的核心基礎，隨著現代經濟社會的高度分工、專業化與複雜化，締約當事人間因資訊不對稱所導致的交易地位不對等問題，備受關注，因資訊不對稱所導致的契約失靈與市場失靈，亦亟待法律的介入調整，修正契約自由下的當事人自我負責原則，而資訊義務的強化，便成為民事法實質化過程中的一項重要工具。資訊義務(Informationspflicht)，意指提供資訊之義務，狹義意指當事人就特定事項，負有主動向他方告知及說明的義務，若將此義務再作廣義的延伸，則資訊的揭露必須真實完整。

由於資訊是一經濟財，具有財產價值，而資訊的搜集也需要投入成本及風險，因此，資訊的揭露會影響締約當事人的行為誘因，故在資訊義務的賦加上，涉及當事人私法自治利益的保障調和，若再加進法律經濟分析面向，則資訊的社會福祉效用、交易成本與效率觀點，也應被考慮，所以資訊誘因、資訊成本、資訊價值等觀點也應納入個案的利益衡量中，蓋契約法也具有經濟任務的功能面向。

謹按買受人於締結買賣契約時，若已明知標的物之價值或效用有滅失或減少之瑕疵，則是拋棄本於瑕疵而請求擔保之權利，不必使出賣人負其責任。又關於標的物之價值或效用，有滅失或減少之瑕疵，買受人因重大過失不知者，以出賣人曾經保證其無瑕疵為限，始負擔保之責，如未保證其無瑕疵時，出賣人即可不負責任。但出賣人明知標的物有瑕疵，而故意不告知買受人，則應使出賣人就其瑕疵，負擔保責任，蓋期確保交易之誠實及信用也。故設本條以明示其旨。

在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，以保障自己的權益外，得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，同法第三百五十五條第一項、第二項亦有明文。台中市都市計畫通盤檢討案，於七十五年二月二十二日公告實施，將系爭土地列為後期發展區，並編定為住宅區，需俟擬定細部計畫完成並辦理市地重劃後始得建築，台中市政府並依都市計畫法第十九條規定，於八十六年一月二十三日公開展覽該地區細部計畫草案，依此草案系爭土地為兒童遊戲場用地，惟尚未完成法定程序等情，有台中市政府工務局八十六年九月八日八十六中工都字第三七三四一號函、八十六年三月三十一日八十六中工都字第二七○○號函（復上訴人）影本、公開展覽擬定台中市都市計畫後期發展區細部計畫說明書、圖之說明會時間、地點通知書影本各一份附卷可稽。上訴人於簽訂買賣契約前，對於系爭土地位於重劃區域中，將通盤檢討，並經限建等事實知之甚明已詳前述，且依證人何素惠前開證詞，得知上訴人於簽約前亦已申請分區使用圖及都市計畫圖，是上訴人於簽約前對系爭土地因位於後期發展區且限建中，及將重劃等情自難諉為不知。按土地參加重劃，其結果能否如願本難逆料，上訴人明知系爭土地在市地重劃區域中，是否能如願被劃為其所冀望之地目本屬不定之數，非地主所能保證，其購買重劃區內之土地本有一定之風險，而有風險該點亦已在其購買前加以評估。是縱被上訴人曾於兩造協談是否成立土地買賣契約時，提及以系爭土地之條件，重劃後不是住二，也有住三云云，亦屬其個人臆測之詞，難謂因被上訴人曾為此語即認係其個人對系爭土地將來必定劃為住二或住三之保證。系爭土地果因通盤檢討經重劃而編定為公共設施用地，或如本件編定為兒童遊戲場用地，亦屬上訴人於買受土地時即知可能會存在之風險之一，為上訴人所得預見，是縱未如其所願而被劃為兒童遊戲場用地，該瑕疵亦屬其購地之初即明知可能會存在者，是依民法第三百五十五條第一項規定，出賣人即被上訴人即不負物之瑕疵擔保之責。退一步言，縱認上訴人對於該土地被編定為兒童遊戲場用地之事實並不知情，惟因其簽訂買賣契約前，系爭土地經編定為兒童遊戲場用地之草案業經台中市政府公開展覽，該事實向都市計畫課查詢即可得知一節，亦經證人即上訴人委託規劃系爭土地上建物之莊敏信結證屬實，而上訴人亦曾申請系爭土地相關文件核閱，揆諸前揭民法第三百五十五條第二項規定，上訴人對於不知系爭土地經編定為兒童遊戲場用地，自屬有重大過失，被上訴人不負物之瑕疵擔保責任。上訴人於八十六年四月十九日以系爭土地經畫為兒童遊戲場用地有瑕疵為由，以存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，於法無據，自不生效力（最高法院88年度台上字第2723號民事判決）。

民法第三百五十五條係物之瑕疵擔保制度中最具「風險分配」意義之規範，其以買受人於契約成立時之知情狀態與注意義務履行情形為核心判準，對第三百五十四條所建立之無過失擔保責任加以限縮。條文明定，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，亦不負擔保之責，但出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限。此一設計顯示立法者並非單向偏袒買受人，而是在保障交易安全與維持私法自治之間，嘗試建立合理的風險歸屬邏輯，使已知或本可得知之風險回歸由買受人自行承擔。

從體系上觀察，第三百五十四條以「危險移轉時」作為瑕疵判斷之基準時點，並課予出賣人一項不以過失為要件之擔保責任，其目的在於確保買受人最終受領之標的物，符合一般交易觀念或契約所預設之價值與效用。然而，若買受人於締約時即已知悉標的物存在瑕疵，卻仍選擇完成交易，則其主觀上已將該瑕疵納入風險評估，客觀上亦反映於價金或其他條件之協商，倘仍允其事後援引瑕疵擔保責任，將使買受人享有「事後反悔權」，破壞交易安定性，亦與風險自負原則相違。故第三百五十五條第一項以「明知」為界線，直接排除出賣人之擔保責任，形同視為買受人對該瑕疵之權利已為拋棄。

第二項則處理「不知而可歸責」之情形。買受人雖非實際知悉瑕疵，但其不知係出於重大過失，例如未盡一般交易人所應負之最低限度查證義務，致使原可得知之瑕疵被忽略，法律即評價其地位與「明知」者相近，同樣排除出賣人之擔保責任。惟條文設計兩項重要保留，一為出賣人曾保證其無瑕疵時，即便買受人有重大過失，仍應負責；二為出賣人若故意不告知其瑕疵，則無論買受人是否知情或是否具有重大過失，均不得援引免責。此一「保證」與「故意不告知」之例外，正是資訊義務在瑕疵擔保體系中的具體展現。

在高度分工與專業化之現代市場中，資訊已成為一種具有經濟價值之資源，資訊蒐集本身即需成本與風險，締約雙方在資訊掌握程度上往往存在結構性落差。民事法對資訊義務之強化，實為修正形式上契約自由與實質上不對等之重要工具。第三百五十五條正是在此背景下，試圖平衡資訊誘因、資訊成本與交易效率。其基本立場並非要求出賣人對一切可能影響交易之事項負無限揭露義務，而是以「故意不告知」作為責任邊界，僅在出賣人明知瑕疵而刻意隱匿時，課予其責任；至於買受人已知或本可得知者，則回歸其自我負責。

最高法院八十八年度台上字第二七二三號判決，為第三百五十五條適用之經典案例。該案涉及都市計畫後期發展區土地之買賣，買受人主張該土地經重劃後被編定為兒童遊戲場用地，屬於重大瑕疵，遂解除契約。法院調查認定，買受人於簽約前已明知該土地位於重劃區域中，將受通盤檢討並限建，且曾申請分區使用圖與都市計畫圖，對於重劃結果具有高度不確定性一事，並非不知。法院指出，購買重劃區土地本即伴隨風險，是否能如願被劃為特定地目，非地主所能保證，買受人於購買前已評估並承擔該風險，縱事後結果不符期待，亦屬其於締約時即已知悉或可得預見之情形，依第三百五十五條第一項規定，出賣人不負瑕疵擔保責任。

該判決並進一步論證，即便認買受人對於土地被編定為兒童遊戲場用地之結果並不知情，惟相關細部計畫草案早已公開展覽，向主管機關查詢即可得知，而買受人既曾調閱相關資料卻未進一步確認，即屬重大過失。依第二項規定，出賣人未曾保證土地必為住宅用地，自不負擔保責任。法院據此認定，買受人以存證信函解除契約，於法無據，不生效力。此一見解清楚展現第三百五十五條在風險分配上的功能：當交易風險已為買受人所認知或本可得知，法律即不再提供事後救濟。

此類型態亦常見於不動產交易中所謂「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「凶宅」等情形。實務上透過不動產現況說明書制度，要求出賣人揭露特定重大事項，正是資訊義務制度化之表現。然而，即便存在制度性揭露義務，第三百五十五條仍保留買受人自我負責之空間。若買受人於簽約時已明確知悉房屋有漏水、結構補強痕跡，或曾實地查看並察覺異常，卻仍選擇以現況價成交，則事後主張瑕疵擔保，往往會因「知其瑕疵」而遭駁回；若其未查證而不知，且該資訊透過一般查詢即可取得，亦可能被評價為重大過失。

然而，第三百五十五條並未放任出賣人以消極不告知方式轉嫁風險。「故意不告知」之例外，使資訊義務在關鍵節點發揮約束力。出賣人若明知標的物存在影響價值或效用之瑕疵，卻刻意隱匿，使買受人於錯誤基礎上形成締約意思，即便買受人事後被評價為本可發現，仍不得適用免責規定。此一設計，使出賣人有揭露之誘因，避免形成「不說不錯、說了反而要負責」之反向激勵，亦確保市場中最低限度之誠信基礎。

第三百五十五條並與第三百五十六條、第三百五十九條及第三百六十五條形成完整體系。第三百五十六條關於檢查與通知義務，第三百六十五條關於六個月行使期間，均屬對買受人權利行使之時間限制；然條文與實務均指出，出賣人若故意不告知瑕疵，則不適用上述期間限制。換言之，「故意不告知」不僅突破免責，並連動解除期間與減價權行使期間之排除，顯示法律對不誠實行為之高度非難。

整體而言，第三百五十五條並非單純為出賣人設計之免責條款，而是將交易中可合理歸屬於買受人之資訊風險，回歸由其自行承擔，同時以「保證」與「故意不告知」作為矯正裝置，避免資訊優勢方濫用地位。其背後所體現者，正是現代契約法在形式自由與實質公平之間所作出的精緻平衡：法律不替當事人消滅所有風險，但拒絕讓風險建立在不誠實之基礎上，使市場得以在自我負責與誠信揭露之雙重支柱下運作，維繫交易秩序之穩定與正當性。