民法第六十八條裁判彙編-主物與從物(從物定義)001639

民法第68條規定：

非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。

主物之處分，及於從物。

說明：

民法第六十八條以簡潔但極具深度的法律語句，規範財產法領域中極為重要的「主物與從物」制度。其條文規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。」短短數十字，卻牽動不動產買賣、抵押權範圍、強制執行程序、區分所有建物管理與權利移轉等多數法律領域，並在大量判決中被法院反覆詮釋。特別是在不動產增建、屋頂平台、車位與共同使用部分、房屋附屬建物、機械設備與商業設施等情形，主物與從物的界線既模糊，又與個案事實緊密相連，因此形成龐大的裁判體系

從物的定義必須從其法律性質談起。從物必須是獨立之物，即在物理上並非主物的一部分，而可獨立作為物權客體，但其存在的目的與功能在於輔助主物發揮經濟效用。從物的第一個核心特徵是「非主物之成分」。所謂「成分」是物的組成部分，如建築物的樓梯、屋頂、牆壁、房間、柱子等，一經附合即喪失獨立性，而成為物的本體之一部分，此時即非從物，而是民法六十六條所稱「不動產之成分」。從物則不同，它必須具有獨立性，並且不是構造上的組成部分。因此，在主物與從物的界線上，法院經常先判斷「此物是否仍具獨立性」。若已失去獨立性，即為成分或附屬物，不可能再構成從物。

從物的基本定義

從物必須非主物的成分，且常助主物發揮經濟效用，並與主物同屬於一人。從物在法律上是獨立的物，但它的存在和使用目的在於輔助主物，因此與主物形成一種經濟上的從屬關係。若某物僅作暫時性或非持續性的輔助使用，則不構成從物（參照最高法院81年度台上字第1370號判決及81年度台上字第72號判決）。

從物的判斷標準

從物的判斷標準在於其是否具備「常助主物之效用」，這意味著該物的功能必須在客觀上輔助主物的經濟效用，並且這種效用應是持續性的。在實務上，從物必須與主物形成恆久的功能性關聯，而非暫時性的輔助。若某物在脫離主物後仍能獨立發揮其經濟效用，則難以被認定為從物。

從物與附屬物的區別

從物與附屬物在法律上有所不同。附屬物指那些雖然依附於主建物使用，但尚未具備獨立性，因此它不能作為獨立的物權客體。若某增建部分具備構造上和使用上的獨立性，則應視為獨立的建物；若不具備獨立性，則它屬於附屬物或從物（參照最高法院81年度台上字第1217號判決）。增建建物如果無獨立出入口且輔助原有建物，可能被視為從物，否則可能僅為附屬物。

共同使用部分的從屬關係

在區分所有建物中，共同使用部分，例如車位，與專有部分形成主從關係。依照土地登記規則第72條規定，當專有部分的所有權發生移轉時，共同使用部分的所有權也隨之移轉。因此，該共同使用部分不得獨立出售或分離處理，這反映共同使用部分與專有部分的密切從屬關係（參照最高法院81年度台上字2962號判決）。

從物的定義需要符合持續輔助主物的經濟效用，且該輔助作用在經濟上具有從屬性。附屬物和從物的區別在於其是否具備獨立性，而在區分所有建物中，共同使用部分的使用權與主物具有密不可分的關聯。

從物的第二個核心特徵是「常助主物之效用」，亦即在客觀經濟上具有從屬性。輔助效用必須具有持續性、恆久性，而非暫時使用，更不是所有人主觀上認為該物在輔助主物即可。例如，房屋內的裝潢若屬於可拆卸家具，且非為房屋使用必須，則可能不構成從物；反之，若某物在交易觀念上被視為輔助主物且必須共同使用，例如農具對農地、專業音響對影城設備，其從屬性則更為明顯。最高法院強調，從物的判斷必須回到「一般交易觀念」，並非取決於當事人主觀用途，因為交易上之期待乃決定從物是否附隨主物處分的核心所在。

所謂從物，乃指非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者而言，此觀民法第六十八條第一項之規定自明。而所謂常助主物之效用，係指該物就一般交易觀念言之，在客觀上具有繼續性的輔助主物之經濟效用，而居於從屬關係，其本身捨輔助主物之外，不具獨立使用之經濟效用者而言。苟僅所有人在主觀上將某物作為原物之輔助使用，或僅作暫時性之輔助使用者，則非從物。

(最高法院81年度台上字第1370號民事判決)

民法第六十八條第一項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。‥‥」中所稱之「常助主物之效用」，應以有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，而居於從屬關係者，始足當之。倘僅具暫時輔助他物之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用價值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之從物。

(最高法院81年度台上字第72號民事判決)

從物的第三個要件則是「同屬於一人」。此點確立從物制度只在所有權同一的情形存在。若主物與疑似從物屬不同所有人，即不可能構成從物。例如租賃物附帶的動產，通常在經濟上輔助租賃物的使用，但所有權未必屬於出租人，因此不構成民法六十八條的從物，但可能為租賃契約的附隨物。此點在公司轉讓、共同經營、第三人提供設備的情形中特別重要。

從物的法律效果最具代表性的規範是「主物之處分及於從物」。亦即主物進行處分，如買賣、贈與、抵押、設定地上權、拍賣或查封時，其從物不必特別記載，即隨主物一併處分。此制度大幅降低交易成本，使主物與從物在交易上形成經濟權利一體性。例如房屋買賣時，若房屋的合法使用仰賴某特定空地的使用權，而該使用權在判斷上構成從物，則即使契約未明文記載，使用權仍隨主物一併移轉，此即最高法院九十二年度台上字第二七七五號判決的精神。

然而，從物制度最複雜的部分在於與「附屬物」的界線劃分。附屬物通常指依附於建築物使用，但尚未具獨立性，且其功能輔助主建物的物件，如未獨立出入口的增建建物、陽台、遮雨棚等。若其已失去獨立性，則成為主建物之成分；若仍具獨立性，但輔助主物之使用，則可能成為從物。最高法院八十八年度台上字第四八五號判決提供經典三分法：具構造與使用獨立性者為獨立建物，具構造獨立但使用不獨立者為附屬物，具構造與使用獨立但輔助效用明顯者為從物。此判決奠定從物與附屬物之系統性判斷架構。

附屬建物，係指同屬一人所有，依附於原建築物以助成其效用而未具獨立性之次要建築。經勘驗結果，微論一○三七號建物與三三九號建物僅設門相通，其各層分作辦公室、倉庫等使用，已難謂其無獨立性，即就兩建物之外表觀之，三三九號建物反完全被增建之一○三七號建物所涵蓋，上訴人徒以三三九號建物曾為保存登記，而增建之一○三七號建物未辦保存登記，遽指該一○三七號建物係屬三三九號之附屬建物亦無可採。其主張增建之一○三七號建物係屬三三九號建物之從物或附屬建物，既屬無據。

(最高法院81年度台上字第1217號民事判決)

在實務上最常見的爭議是「增建部分是否為從物」。若某房屋業主於合法建物之外另行增建，而該增建部分缺乏獨立出入口、不能單獨使用、必須經過主建物內部才能使用，則法院認為其為附屬物。例如最高法院八十四年度台上字第二三〇〇號判決中，佛堂與陽台因必須藉由樓梯及室內通行，缺乏獨立性，因此成為主建物的成分。然而若增建部分具備獨立性，且其使用目的常助原建物，例如增加建物的功能性、提高其商業價值，則有可能構成從物，使其在抵押權上隨主物擴張。從物與附屬物雖然皆可能成為抵押權效力所及，但兩者在物權層面並不相同。附屬物因失去獨立性，其所有權消滅且成為主物一部分，而從物仍保有獨立性，只是從屬於主物。

從物制度在強制執行領域也具有重大效果。最高法院九十二年度台抗字第三三八號裁定指出，只要某物在查封時已構成不動產之從物，则買受人取得主物後，即當然取得從物，不須另行點交程序。此在不動產增建物、固定設備或庭院附屬設施的拍賣中尤其重要，因拍定人必須完整取得主物及其輔助效果，才能維持不動產價值的完整性。此原則也意味著債務人在執行程序中不得主張從物未登記或未記載於拍賣公告而拒絕交付。

區分所有建物中的共同使用部分也是從物概念的重要延伸。地下室車位或共同使用部分不得與建物專有部分分離支配，也不得單獨買賣，因為這些部分在經濟效用上常助專有部分之使用價值。雖然共同使用部分在民法六十八條上不屬典型從物，但其主從關係精神一致，意即其所有權與使用權不可脫離主物單獨流通。此制度穩定區分所有建物的整體運作，也避免車位、機房或設備用房等共同部分遭任意處分，引發法律風險。

區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的。地下室車位共同使用部分，與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。

(最高法院81年度台上字2962民事判決)

法院也處理過從物與債權關係的相互作用。例如在買賣契約中，若主物之使用必須仰賴某從物，而從物本質上為主物經濟正常運作之必要，則該從物未移轉可能構成買賣瑕疵。反之，若某物雖與主物一同使用，但並不具備輔助主物的功能性，而僅是消費者主觀期待，則不屬從物，不影響主物買賣的效力。

另一重要的學理問題是從物的獨立性與「物權客體性」。法院一再強調從物必須為「獨立之物」，即其本身可以成為所有權的客體。從物必須符合民法六十七條「動產或不動產」的要件，而非僅是社會事實上的附隨物。例如空氣調節系統若可拆卸且具獨立機能，即可能構成從物；但若空調管線已嵌入建築構造，則為成分而非從物。在此界線上，各類設備、機械與營業用設施常引發爭議，其判斷皆須依據一般交易觀念與依附性程度。

總結而言，民法六十八條建立的從物制度，包含三大核心元素：獨立性、從屬性與所有權同一性。此制度的功能在於維護主物交易與利用的完整性，使輔助主物的物品在交易與法律行為中自然附隨，減少交易成本並促進商業效率。在建築物增改建、共同使用部分、設備附合、抵押權擴張、強制執行與拍賣程序等領域，從物制度提供穩定且可預期的法律解決框架。實務裁判亦透過大量個案持續界定從物與附屬物、成分、獨立建物之間的界線，使此制度在不動產法律領域中不斷演進、更加精緻化。