民法第六十八條裁判彙編-主物與從物(從物定義)001638

民法第68條規定：

非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。

主物之處分，及於從物。

說明：

民法第68條所規範的主物與從物制度，是我國財產法中極為關鍵的規範，其目的在於處理不同物件之間在法律上是否構成附屬、從屬或一體關係，以及主物在處分、租賃、抵押、拍賣等法律關係中，是否會連動地讓從物一併受到影響。這條規範表面上看似簡短，但在實務上卻包含大量爭議，尤其是在不動產增建、共有物權、抵押權範圍、拍賣點交、建物附屬物認定、交易習慣判斷等領域，都牽涉主物與從物的認定標準。為建立正確的法律理解，有必要從條文本旨、學理分析以及最高法院歷年判決中進行全面性整理，以提供清楚的判定架構。本文即以此為目標，從民法第68條規定出發，結合實務裁判，建構完整且具體的從物定義與適用判斷，讓讀者能夠對此制度具備全面而深刻的理解。

民法第68條規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。」此條文包含三層內涵：首先從物必須是獨立之物，而非主物的成分；其次從物必須具有「常助主物之效用」的輔助性與從屬性；最後主物與從物必須同屬於同一所有人。若符合這些要件，從物即在法律上隨主物處分，而當主物出售、抵押、交付、拍賣時，從物即被視為主物的一部分一併移轉。

從物在法律上的本質，源自於經濟生活中經常存在「主體財產與附屬財產之間的功能性結合」。例如房屋內的固定裝潢、農地上的灌溉設備、工廠所配置的特殊機具、車輛附屬的備胎、機器所附帶的遙控設備等，都可能構成從物。從物制度的目的在於避免交易過程因附屬物未被處理或遺漏，而造成主物價值的損失或不完整，使交易更具效率、財產權界定更為明確。

然而，從物的認定並不單純，實務上許多增建物、附屬設備、公共設施、附合物、暫時性構造物等，常因其功能、使用方式或交易習慣不同，而在司法上產生歧異。例如屋頂平台是否為建物之成分或從物、增建鐵皮屋是否屬於附屬物或從物、佛堂或陽台是否具獨立性、電梯、車位、管線是否屬於從物或共有部分等。這些問題都必須透過判決累積之標準進行分析，才能精準辨識「何者為主物」、何者構成「從物」。

從物的第一個核心要件是「非主物之成分」。此代表從物必須在物理上與主物分離，仍具有獨立的存在與法律上可支配性。如果某物已成為主物的一部分，例如房屋的梁柱、外牆、樓梯、固定結構等，其作為「主物的成分」而非從物。最高法院 93 年度台上字第576號判決指出，若某構造物是建築物的必要部分，無法視為獨立物，則不能被視為從物，因為該物已成為建物本體的一部分。屋頂平台因為屬於建築物存在與安全之必要設施，因此是主物之成分而非從物。此判決明確指出，從物與主物的區別在於物理與功能上的獨立性。

第二個要件「常助主物之效用」，是從物制度的核心。最高法院 81 年度台上字第1370號判決指出，從物的輔助性必須具備客觀性、持續性及經濟功能性，而非僅為所有人主觀上的暫時安排。這意味著從物必須在一般交易觀念中被視為輔助主物發揮經濟效用的物品，而非僅是偶然或暫時用於主物的物品。例如一台挖土機臨時停放在某農地，不會構成農地的從物；但灌溉系統、固定機具、水塔等，則因常態輔助農地使用，即有可能成為從物。

從物的基本定義

從物的核心特徵是「常助主物之效用」，並且必須是獨立的物品。

民法第68條第1項，從物是指非主物的成分，且經常輔助主物的效用，並與主物屬於同一所有人。這意味著從物不會是主物的不可分割部分，而是在功能上獨立於主物，但經常輔助主物發揮其經濟效用。從物的關鍵在於其輔助性與主物的從屬關係，若僅具暫時輔助功能，則不構成從物（參照最高法院81年度台上字第1370號判決及81年度台上字第72號判決）。

從物與附屬物的區別

從物與附屬物有明確的區別。附屬物通常是與主建物密不可分的部分，並喪失其獨立性。若某增建部分具備構造和使用上的獨立性，但仍輔助主建物，則被認定為從物；而若增建部分無法獨立使用，則應被視為附屬物，與主建物一體（參照最高法院88年度台上字第485號判決）。因此，附屬物和從物都受抵押權效力影響，但兩者的法律地位和概念有所不同。

從物的經濟和功能性輔助效用

從物必須在經濟和功能上具有持續輔助主物的作用，這種輔助關係應具有恆久性和穩定性。如果某物與主物分離後仍可獨立發揮經濟效用，或僅具暫時輔助作用，則不應視為從物（參照最高法院81年度台上字第1370號判決）。從物的存在是為提升或維持主物的使用價值。

實務中的從物判斷

在具體案件中，法院會根據物件是否輔助主物的經濟效用來判斷是否構成從物。若增建建物與原建物之間存在持續的主從關係，且增建建物僅在輔助原建物的功能下存在，則可認定為從物（參照最高法院80年度台上字第452號判決）。但若兩者雖然相依使用，但無輔助關係，則不屬於從物。

從物在拍賣及執行程序中的處理

在強制執行程序中，若某物已成為不動產的從物，則主物的拍賣亦及於該從物。拍定人可以一併取得從物的所有權，並且執行法院應一併點交（參照最高法院92年度台抗字第338號裁定）。

總結來說，從物必須具備輔助主物的功能性和持續性，並在經濟上依賴主物的效用而存在。從物的判定標準取決於其與主物的從屬關係以及是否在交易中被視為不可分割的輔助性物品。

按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第六十八條第一項、第二項分別定有明文，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權，執行法院應予一併點交。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十一條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併點交。

(最高法院92年度台抗字第338號民事裁定)

而從物與附屬物之區別，「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同。」

(最高法院88年度台上字485號判決)

所謂從物，乃指非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者而言，此觀民法第

68條第1項之規定自明。而所謂常助主物之效用，係指該物就一般交易觀念言之，在客觀上具有繼續性的輔助主物之經濟效用，而居於從屬關係，其本身捨輔助主物之外，不具獨立使用之經濟效用者而言。苟僅所有人在主觀上將某物作為原物之輔助使用，或僅作暫時性之輔助使用者，則非從物。

(最高法院81年度台上字第1370號判決)

民法第六十八條所謂從物，須為獨立之物，且常助主物之效用，而同屬於一人者，始足當之。本件系爭增建建物是否為原建物之從物，應以系爭增建建物是否僅處於原建物之從屬的地位，常助原物之經濟效用，在一般交易觀念上，咸認為原建物與系爭增建建物有繼續的主從關係以為斷。若兩者雖相依為用，但無補助之關係者，則無主從之可言。

(最高法院80年度台上字第452號民事判決)

若某物與主物分離後仍能發揮完整的經濟效用，該物不構成從物。此標準的重要性在於劃分出從物與「獨立財產」之間的界線，避免誤將可獨立交易之物視為從物，產生財產權移轉上的爭議。

民法第六十八條第一項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。‥‥」中所稱之「常助主物之效用」，應以有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，而居於從屬關係者，始足當之。倘僅具暫時輔助他物之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用價值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之從物。

(最高法院81年度台上字第72號民事判決)

第三個要件是「同屬於一人」。主物與從物必須在法律上屬同一所有權人，否則無法成立從物關係。理由在於，若主物與輔助物屬不同所有人，兩者之間並無從屬財產關係，法律不可能要求他人之財產跟隨主物移轉。例如租賃房屋的家具若屬承租人所有，則不可能成為房東所有的房屋之從物；某租賃設備若由第三人出租給工廠，不可能成為工廠主物的從物。

除條文要件外，從物制度還必須考量「交易習慣」。民法第68條第一項但書指出，若交易上有特別習慣，則應優先依習慣處理。例如預售屋交易中，常會將公共設施建材或贈品列為附屬物；農地交易可能會視灌溉設備、抽水機為交易習慣中的從物；工廠買賣中，某些機具依習慣視為附隨移轉。因此，從物認定除法律標準外，仍受交易實務的習慣影響。

在理解從物制度後，必須進一步比較「從物」與「附屬物」兩者差異，因為實務上常發生混淆。從物是獨立物，輔助主物；附屬物則是無法獨立使用，附著於建物，構造上或功能上皆屬主建物的一部分。最高法院 88 年度台上字485號判決對兩者差異有極為重要的分析。該判決指出，若增建部分具備構造及使用上的獨立性，且常助原建物之效用，有可能成為從物。但若其在構造上獨立、使用上無獨立性，僅為輔助用途，則屬附屬物。附屬物的獨立性較低，其所有權常因附屬而消滅，並隨主建物一起成為抵押權範圍的一部分。因此，附屬物與從物雖然都會受抵押權的效力約束，但法律定性仍有差異。

從物的範圍在強制執行程序中也是極為重要的問題。最高法院 92 年度台抗字338號裁定明確指出，在查封時已成為不動產從物之物件，其所有權在拍賣後應由拍定人一併取得，並且執行法院應一併點交。這代表從物在執行程序中與主物存在「不可分割性」。例如一棟房屋附帶的水塔、固定遮雨棚、固定機具等，若已被認定為從物，即使未單獨列入拍賣明細，也會自動隨主物一併移轉，拍定人具有受領權利。

同樣地，如果動產因附合而成為不動產的重要成分，則其所有權會因附合而移轉至不動產所有人。這形成一種與從物不同的制度，但在拍賣時常被視為一體處理。例如增建鐵皮屋若附著於建物且無獨立出入口，不能獨立使用，則屬附屬物，拍賣法院可一併點交。

實務上對「持續輔助主物之效用」有不同案例說明。例如最高法院80年度台上字452號判決指出，增建建物若只是相依使用但無輔助原建物的意義，則不能構成從物。這強調從物必須在經濟目的上對主物有補助效果，而非僅僅是共同使用的關係。

另一重要判決為最高法院84年度台上字2300號判決，涉及佛堂與陽台的法律性質。該佛堂與陽台雖是利用二樓樓梯及屋頂搭建，然而無獨立出入口，必須經過建物內部出入，因此已成為建物的組成部分，而非從物，更非獨立建物。此案例清楚指出，若某物喪失獨立性，不能構成從物，而直接成為主物成分。

綜觀上述裁判，從物判斷的三大關鍵：

一、構造與使用是否獨立

從物必須為獨立之物，若已成為建物不可分離的一部分，則屬建物成分而非從物。

二、是否具有持續性輔助功能

從物需在一般交易觀念中具備「恆久輔助主物之經濟效用」。僅具暫時輔助效果的物品，不構成從物。

三、是否符合同屬一人

主物與從物必須同屬於一所有人，避免主物處分時侵犯第三人財產權。

這三項標準形成法院在實務判斷的共同基礎。尤其是「恆久性」與「經濟目的」是最重要的判斷因素，而非僅看物理上的結合與否。此外，「交易習慣」亦在特定領域中有關鍵作用，例如車位是否隨房屋買賣移轉，電梯機械設備是否屬於大樓從物等，在不同建案、使用方式與契約安排下可能有所不同。

民法第68條第二項「主物之處分，及於從物」為整個從物制度的核心實務效果。其代表若主物被出售、質借、抵押、拍賣或贈與，從物於法律上當然隨之處分，不需另作移轉意思表示或登記。例如不動產抵押權設定時，從物無須另行登記，即自動納入抵押範圍。此處對確保抵押物完整性、維護擔保品價值具有極高重要性，也避免主物交易過程因忽略從物而產生價值落差。

綜合所有裁判、學理與法律規範，民法第68條所構成的主物與從物制度，是現代財產法中不可忽視的重要基礎。它確保財產交易、抵押、執行、租賃過程中的完整性與預期可能性，使財產權的範圍清晰而可控。然而從物制度的適用並不容易，必須透過構造、使用方式、經濟目的、持續性、交易習慣等多重標準加以衡量。從物制度的存在，讓主物不再是孤立的法律概念，而成為複合財產的一部分，使法律能夠處理實際生活中複雜的財產結構。