民法第三百五十九條裁判彙編-物之瑕疵擔保效力(解約或減少價金)002488

民法第359條規定：

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

說明：

次按民法第三百五十九條規定之契約解除權及價金減少請求權，均屬形成權，其中所謂之價金減少請求權，實係買受人之主張價金減少權，此權利之行使無須出賣人之承諾，亦屬一經行使即變更既存契約權利義務關係之形成權，與契約解除權之性質相同，買受人行使此一形成權後所生之部份價金返還請求權，始為請求權；而修正前民法第三百六十五條第一項規定之六個月法定期間，係屬無時效性質之除斥期間，不得任意延長或縮短，其時間經過時權利即告消滅，買受人之契約解除權及價金減少請求權已否因法定期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院二十二年上字第七一六號判例、同院八十八年度臺上字第三０八二號判決、八十七年度臺上字第二八七二號判決、七十三年度臺上字第四三五四號判決意旨參考）。

臺灣臺北地方法院 106 年消字第 64 號民事判決：「系爭預售屋之建造執照 附表雖記載 A 棟地上 3 層高度為 4.5 公尺，然經原告於 106 年 3 月 24 日進行室 內空間丈量之結果，扣除主樑柱高度後，主樑柱下之室內淨高度只餘 3.6 公尺， 且主樑柱、數根次樑柱影響室內不足 4.5 公尺淨高度達總淨面積之 24.93 %，室 內淨面積高度達 4.5 公尺之比例僅餘 51.09 %，是系爭預售屋顯然不具應具備之 價值、效用或品質，且與兩造約定內容不符，足認有瑕疵。再系爭預售屋內有巨 大樑柱穿過，其天花板主樑柱位於屋中央，加上另有兩處橫樑柱，有礙觀瞻，足 使室內高度降低、利用空間減少，且會對居住者產生壓迫感，亦有風水上顧慮， 且系爭預售屋平面圖未顯示屋中有巨大樑柱穿過，被告亦未事前告知，此屋況顯 然減少該屋市場上交易價值，不具備契約所約定之品質而屬瑕疵。另於 104 年 7 月 31 日，系爭建案施工現場因可歸責於被告之管理疏失，發生施工工人遭翻落 的鋼筋砸中頭部致死之意外事件（下稱系爭意外），堪認系爭預售屋之客觀交易 價值將因而減損，並成為凶宅，而產生無法補正之瑕疵。被告抗辯：所謂「樓高」 係指自室內地板面至其直上層地板面之高度，此為建築技術規則建築設計施工編 第 1 章第 1 條第 13 項所明定。本件系爭建案之建照上記載 A 棟地上 3 層樓高 4.5 公尺，即是依上開規定測得之「樓高」，本非原告所指之「樓層淨高」。」 

臺灣高等法院臺中分院 107 年上易字第 328 號民事判決：「被上訴人湯珈蘋 於民國 103 年 11 月 14 日向上訴人購買其在坐落臺中市○○區○○段 000 地號土地 上興建「○○○○」社區（下稱系爭社區）第 B2 棟第 0 樓（建竣後編訂門牌號碼為 臺中市○○區○○○路 0 段 000 號 0 樓）預售房地及地下 2 樓車位編號第 00 號之上 層機械停車位。被上訴人蘇志銘則於 104 年 5 月 20 日向上訴人購買系爭社區第 A1 棟第 0 樓（建竣後編訂門牌號碼為臺中市○○區○○○路 0 段 000 號 0 樓）預售 房地及地下 2 樓車位編號第 00 號之上層機械停車位（上述編號 00、00 號機械停 車位以下合稱系爭停車位）。依被上訴人與上訴人簽訂之房屋預定買賣契約書（下 稱系爭契約）第 2 條第 2 項所載，系爭停車位之寬為 2.25 公尺，系爭社區建造 執照圖說關於機械停車位平面圖則標示系爭停車位寬度不含兩側樑寬為 205 公 分或 230 公分。上訴人於 104 年 10、11 月前陸續交屋時，系爭停車位尚未完工， 直至 105 年 1 月間系爭停車位建造完成後，被上訴人始發現系爭停車位寬度（不 包括兩側邊樑寬）僅 188 公分，亦不符合法令要求人車共乘兼供乘車人通道使用 之機械汽車停車位寬度之最低標準，而有未符相關法規及導致車輛難以停入且駕 駛或乘客不能正常上下車等難以為通常使用之瑕疵，參之系爭社區地下 2 樓機械 停車位共有 100 多個，上層機械停車位之買賣價金一律均為新台幣（下同）70 萬元，大部分之機械停車位並無駕駛或乘客有不能或不便正常上下車之情形，系 爭停車位卻有駕駛或乘客不能或不便正常上下車之情事，系爭停車位有減損價值 之瑕疵甚明，被上訴人自得請求減少價金。又上訴人未依契約本旨給付合於法定 寬度之機械汽車停車位，且無法補正，亦應賠償被上訴人之損害等語。被上訴人 前在調解會議已對上訴人為減少價金之意思表示，為求慎重，爰再依民法第 359 條物之瑕疵擔保責任規定，以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，並依民 法第 179 條不當得利及民法第 227 條第 1 項不完全給付之規定，請求擇一為有利 被上訴人之判決。」

按所謂「物之瑕疵」，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年度台上字第一一七三號判例參照）。又瑕疵不以物質上之瑕疵為限，法律上之瑕疵亦包括之，例如建築用地之買賣，則禁建法令之限制，亦屬瑕疵（學者鄭玉波先生亦持相同見解，見氏著民法債篇各論上冊第四十三頁，六十六年十月五版）。上訴人復主張系爭土地尚未交付，危險負擔尚未移轉，其不負瑕疵擔保之責云云。蓋物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文，又民法第三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除契約，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約，本件之瑕疵為法令之限制不能馬上核發建造執照，且依法令必須區段徵收土地，則此瑕疵顯然為不能除去之瑕疵，且事實上，上訴人亦不能除去其瑕疵，上訴人主張其不負瑕疵擔保責任，自不足採。

臺灣高等法院88年度重上字第453號民事判決

買賣之標的物有瑕疵者，買主固得請求解除契約，然其性質可分離者，究不能以一部之瑕疵而解除全部契約(參照最高法院19年上字第1223號判例)。

最高法院87年台簡上字第10號民事判例所示：買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。

最高法院67年台上字第3898號民事判例所示：因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。

最高法院49年台上字第376號民事判例所示：上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之所許。

買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院判例87年台簡上字第10號）。

按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任。民法第三百五十九條、第三百六十條、三百六十四條亦分別定有明文。參照上揭規定，被告○○公司就系爭車輛之左後方車頂凹洞瑕疵，既應依民法第三百五十四條第一項規定負瑕疵擔保責任，則原告自非不得據以解除兩造間系爭車輛買賣契約。惟應進一步審究者，乃原告以系爭車輛左後方車頂凹洞之瑕疵，主張解除兩造間系爭車輛買賣契約，是否顯失公平？按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。（最高法院九十三年度台上字第一八二五號民事判決參照）。經查，系爭車輛外觀上左後方車頂凹洞之瑕疵，確足以減少系爭車輛新車之「價值」，已如上述，就此而言，系爭車輛因瑕疵減少之價值，無論原告得否解除買賣契約，就原告或被告○○公司而言，所受之損害應均屬相同。茲有疑義者，乃系爭車輛已辦理新領牌照，依一般通常交易觀念，已核屬俗稱之「中古車」，而「中古車」必有折舊，且折舊之市價已非新車價格可比。據此，系爭車輛既已由原告授權被告○○公司辦理新領牌照，且系爭車輛雖有上開瑕疵，然究非屬重大瑕疵，倘原告得以解除系爭車輛買賣契約，被告○○公司勢必受有系爭車輛因瑕疵減少之價值及再轉售成為「中古車」之折舊雙重損害，遠較原告不得解除契約僅受有系爭車輛因瑕疵減少價值之損害重大，顯然系爭車輛之瑕疵對原告所生之損害，與原告解除系爭車輛買賣契約對被告○○公司所生之損害相比，確有失衡平。從而，被告○○公司抗辯系爭車輛瑕疵尚非重大，且車籍已登記於原告名下，非屬新車（即為中古車），原告執此瑕疵主張解除買賣契約，顯失公平，亦不符比例原則等情，應尚非無據，堪足採信，揆諸上開規定，原告自不得解除系爭車輛買賣契約，而僅得請求減少價金（臺灣新竹地方法院96年度訴字第834號民事判決）。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，固為民法第259條所明定。惟本項規定為出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人僅得就減少價金或解除契約擇一行使，不得併為請求；又所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平，最高法院93年度台上字第2659號判決可資參照。

關於按物之瑕疵擔保請求減少價金之計算標準及法院可否依民事訴訟法第222條第2項酌定其數額的闡釋

最高法院109年台上字第1289號民事判決

按民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。

至民事訴訟法第222條第2項規定：當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額者，僅就損害賠償之訴始有其適用，此參其立法理由甚明。又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359條）、不履行之損害賠償（民法第360條）或另行交付無瑕疵之物（民法第364條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償。

…查系爭房地無法排除重劃，存有將來遭拆除房屋與重新配地之危險，已減損其價值而具有物之瑕疵，應由蔡○達負物之瑕疵擔保責任，為原審認定之事實。

倘屬無訛，林○香係依民法第359條規定請求減少買賣價金，並非主張解除契約或請求不履行之損害賠償，亦未請求債務不履行之損害賠償，原審就該減少價金之計算方式，即應就買賣時系爭房地有瑕疵與無瑕疵之應有價格，相互比較後所得之差額為基準，乃竟審酌及於系爭房地重建之損益及其風險因素，並依民事訴訟法第222條第2項規定而酌定其損害金額為750萬元，已有未洽。

最高法院95年台上字第2589號判決：「惟查系爭土地於八十九年六月八日測量時，除四○之四○號土上有鄰地越界建築之鐵皮屋外，系爭二筆土地上建有擋土牆，其位置如複丈成果圖標示之虛線部分，在虛線（即擋土牆）位置落差約二公尺左右，蓋鐵皮屋一側較低；擋土牆往右到隔壁地號大約五點七、五點八公尺等情，業經證人趙書城證述在卷，並有其提出之複丈圖及被上訴人邱志春提出之照片可按。依該圖、照片及證人所述，是否係指系爭土地擋土牆右側部分（依證人趙書城標示約占系爭土地三分之一）與左側落差二公尺？又原審既認定系爭土地於陳憲任第一次指界即有錯誤，被上訴人亦沿用而為錯誤之指界云云，則是否兩造於訂約時，均認被上訴人所購買之土地係趙書城標示之擋土牆左側部分？系爭土地如確存有二公尺之落差，上訴人復稱：其購地時即明確告知係為建工廠，須有一定之寬度、長度，長度係南北界線，寬度係由東往西三百坪，未達此條件，即不能為工廠使用。系爭土地上有擋土牆及鐵皮屋，即無法完整使用等語，則該落差土地占全部土地面積之比例為何？是否影響系爭土地之價值及效用？被上訴人購買時是否知情？以上均與判斷系爭土地有無瑕疵及其瑕疵程度暨上訴人據以解除買賣契約是否顯失公平，所關至切，自不得恝置不論。原審未遑調查審究，遽為不利上訴人之論斷，即屬理由不備。」

最高法院95台上2192號判決：「查民法第三百五十九條規定所稱解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審就系爭房地之瑕疵對上訴人所生損害及解除契約對被上訴人所生損害是否有失平衡，未為斟酌，予以比較，徒以上訴人所減少之土地應有部分以扣減價金即可彌補上訴人之損失，上訴人未定期催告補正，其解除契約於法未合為由，而為上訴人敗訴之判決，亦有可議。」

最高法院95台上2142號判決：「民法第三百五十九條但書所稱之『但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金』，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言。查原審固審據台北市建築師公會鑑定並依主建物比例分配計算之結果，以系爭房屋被上訴人各應分配一四五一建號之比例為十萬分之一二六．六三，李世界部分加計停車位應分配之比例為十萬分之二一七三．六三，進而認定建號一四五一共同使用部分，被上訴人各多受分配二．二一二九及二．五六一三坪，但該公共設施坪數之增加是否造成兩造約定專有部分室內面積之減少【系爭契約第一條僅約定房屋面積各約為四三．八坪（包括主建物、附屬建物及共同使用部分），倘兩造未約定該室內面積坪數，該公共設施之坪數增加，得否謂被上訴人受有室內面積減少之損害？似值推敲】？或僅係單純坪數之增加而不影響該房屋之室內面積？似有未明。此與被上訴人是否受有較大而不能回復之損害及得否請求解除契約所關頗切，原審未遑詳為深究，即非無再進一步推求之必要。」

最高法院94年台上字第1908號判決：「查系爭房屋鋼筋構造之施工，有下列瑕疵：（一）鋼筋保護層違反建築技術規則建築構造編第三百七十四條規定，其不合格率為百分之五九點零九，（二）圍束區箍筋間距為十五公分，與設計圖規定之十公分不符，（三）緊密箍筋鋼筋彎九十度，與設計圖規定之一三五度不符，該項瑕疵均屬折減系爭房屋整體結構之確實因素，且無法改善，有台灣省土木技師公會鑑定報告書可稽。果爾，能否謂上開瑕疵均不影響系爭房屋之整體結構安全，上訴人不得依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，尚非無疑。」

最高法院94年台上字第1344號判決：「上訴人以上開存證信函限期補正之五項瑕疵中，僅門窗部分未裝磁磺開關、玄關大門未裝密碼鎖一項為可採，其餘各項並非有據。查系爭房屋總價款三百七十萬元，而密碼鎖及磁磺開關，不過區區數萬元，二者價值懸殊，苟單憑此細微瑕疵即准上訴人解除本件房地買賣契約，顯失公平，依民法第三百五十九條第一項但書規定，上訴人憑以主張解除契約，應非正當合法。」

最高法院93年台上字第1825號判決：「所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審就系爭軟體之瑕疵對上訴人所生損害，及解除契約對旭佑公司所生損害是否有失平衡，未予調查審認，徒以上訴人未先通知旭佑公司維修，即認其解除契約顯失公平，亦有可議。」

最高法院93年台上字第1448號判決：「出賣人應負物的瑕疵擔保責任時，如依其情形解除契約顯失公平者，買受人不得解除契約，而僅得請求減少價金，此觀民法第三百五十九條但書規定自明。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。查本件上訴人力霸等二公司一再抗辯縱認系爭房屋有瑕疵，買受人陳慶松等五人解除契約亦顯失公平，而僅得請求減少價金云云。原審既認系爭房屋有瑕疵，出賣人應負擔保責任，乃竟未調查審酌該瑕疵對於買受人陳慶松等五人所生損害，與解除契約對於出賣人嘉新公司所生之損害，是否有失平衡，而僅以系爭房屋有嚴重瑕疵，對買受人陳慶松等五人而言，顯已減少其就系爭房屋係以居住為目的之價值及效用等情，遽認買受人陳慶松等五人解除契約並無顯失公平，進而為不利於上訴人力霸等二公司之判決，未免速斷」.

民法第三百五十九條明定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」此一規定位於物之瑕疵擔保制度之核心位置，係在確認出賣人應負瑕疵擔保責任之前提下，賦予買受人兩項替代性之形成權：其一為解除契約，其二為請求減少價金，並以「顯失公平」作為解除權之外在界限，形塑出一套兼顧交易安全、契約安定與實質公平之救濟架構。此條文之制度意義，並非僅止於技術性救濟選項之提供，而是試圖在瑕疵所生之價值落差與契約存續所生之風險成本之間，建立一個比例衡量的法則，使契約關係不因任何微小缺陷即全面崩解，同時亦不使買受人因重大瑕疵而被迫接受顯失利益之交易結果。

在體系上，第三百五十九條係承接第三百五十四條以下關於瑕疵擔保責任成立之規範，當出賣人於危險移轉時，所交付之標的物存在滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，即應負擔保責任，買受人於符合檢查通知等程序要件後，即得進入第三百五十九條所開啟之救濟層次。值得注意者在於，本條所賦予之解除權與價金減少權，均屬形成權，其行使不以出賣人同意為必要，一經買受人以意思表示行使，即直接變更原有契約關係之內容或消滅之。最高法院早於二十二年上字第七一六號判例即指出，價金減少權之性質與解除權相同，均屬形成權，買受人一經行使，原契約中關於價金之債權內容即依其減少幅度而當然縮減，出賣人於該範圍內即不再享有請求權。此一見解並經八十七年台簡上字第十號判例再次確認，強調價金減少一經行使，即發生實體法上之變更效果，而非僅為請求權之主張。

解除契約與減少價金，雖同為形成權，然其效果迥異。解除契約將使契約自始或向後失其效力，回復原狀，雙方互負返還義務，對於交易秩序之影響極大；減少價金則係維持契約存續，僅調整對價平衡，使買受人得以折減瑕疵所對應之價值損失。立法者在此提供買受人選擇權，乃基於尊重其利益衡量之自主性，惟同時設下「顯失公平」之界線，以防止解除權之濫用。所謂解除契約顯失公平，依最高法院九十三年度台上字第一八二五號判決之意旨，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失平衡而言，並非僅就瑕疵本身是否重大作抽象判斷，而須就雙方於解除後所承受之經濟與法律後果進行具體比較。

實務上，關於「顯失公平」之判斷，法院一貫要求進行雙方損害之衡量。例如臺灣新竹地方法院九十六年度訴字第八三四號民事判決中，涉及新車交付後發現車頂有凹洞瑕疵之案件，法院肯認該瑕疵確足以減少新車價值，構成瑕疵擔保責任之基礎，惟進一步指出，該車輛已完成領牌登記，依通常交易觀念已屬中古車，若允許買受人解除契約，出賣人將同時承受因瑕疵所生之價值減損與中古車折舊之雙重損害，遠較買受人僅受瑕疵價值減少之損害為鉅，兩者顯然失衡，故認解除顯失公平，買受人僅得請求減少價金。此一判斷模式，正是第三百五十九條但書所欲實現之比例原則具體化。

反之，若瑕疵本身已使標的物之主要功能或契約目的無法實現，或屬於不可補正之重大瑕疵，解除契約即未必顯失公平。最高法院四十九年台上字第三七六號判例即指出，土地雖登記為建築用地，然實際上屬於運河碼頭用地，依都市計畫不得建築，已同時減少通常效用與經濟價值，買受人據此解除契約並請求返還價金，自屬第三百五十九條所許。又臺灣高等法院八十八年度重上字第四五三號判決亦指出，若瑕疵為法令限制而致建造執照無法核發，且依法必須區段徵收，屬於不能除去之瑕疵，縱危險尚未移轉，買受人仍得解除契約，否則將迫使其承擔一個本質上無法實現之交易目的。

第三百五十九條之另一重要面向，在於價金減少請求權之計算方法與其與損害賠償制度之區別。最高法院一百零九年台上字第一二八九號判決明確指出，買受人依第三百五十九條請求減少價金者，應以「同品質無瑕疵物之市場價值」與「系爭瑕疵物之實際價值」相互比較，其差額即為減少價金之基準，法院不得逕依民事訴訟法第二百二十二條第二項，以損害賠償之酌定方式概括估算。蓋價金減少並非損害賠償，而係對原契約對價結構之直接修正，其本質在於重建交易當時「若知有此瑕疵，合理價金應為何」之假設狀態。此一區別，使瑕疵擔保責任與債務不履行責任在救濟功能上得以清楚分流，避免制度混淆。

實務上，預售屋、成屋買賣與停車位交易案件，尤能展現第三百五十九條之運作。臺灣臺北地方法院一百零六年消字第六十四號判決認定，預售屋實際室內淨高顯著低於建照標示，且存在巨大樑柱影響利用，並因施工事故成為凶宅，已不具契約所約定之品質與價值，屬重大瑕疵；臺灣高等法院臺中分院一百零七年上易字第三二八號判決則認定，機械停車位實際寬度低於契約及法令標準，導致車輛難以停放，減損價值，買受人得請求減少價金。此類案件中，法院往往依瑕疵性質與補正可能性，決定買受人得否解除契約，或僅得減價，而其衡量基準，即回歸第三百五十九條但書所揭示之公平比例。

綜觀整體制度，第三百五十九條所建構者，並非單純的「瑕疵即得解約」或「一律減價」之僵化規則，而是一套以形成權為核心、以比例衡量為界線、以價值回復為目的之救濟體系。解除契約與減少價金，乃兩種功能不同之工具，前者用於交易基礎已然崩解之情形，後者則適用於瑕疵尚可藉由價值調整而回復對價平衡之狀態；「顯失公平」之判斷，則迫使法院正視解除對出賣人所生之結構性衝擊，避免以買受人單方利益為唯一考量。此一制度設計，使我國買賣法在維護買受人免於瑕疵侵害之同時，亦維持契約安定與交易效率，呈現出民法在風險分配與利益衡量上的高度成熟度。